안녕하세요! 요즘 재테크와 내 집 마련을 위해 공매에 관심 두는 분들이 정말 많아졌습니다. 처음 접하시는 분들은 "왜 매주 가격이 떨어질까?" 하는 궁금증이 생기기 마련인데요. 용어가 낯설어 보일 수 있지만 원리만 알면 생각보다 간단합니다. 제가 정리한 내용을 토대로 최저입찰가가 정해지는 법을 정확히 알려드리겠습니다.
공매는 경매와 달리 체계적인 회차별 체감 제도를 운영하고 있어, 전략적인 타이밍 포착이 수익의 핵심입니다.
왜 온비드 공매에 주목해야 할까요?
공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 온비드를 통해 온라인으로 편리하게 참여할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 특히 최저입찰가가 단계적으로 낮아지는 구조를 이해하면 남들보다 훨씬 유리한 조건으로 낙찰받을 수 있습니다.
공매 최저입찰가 이해를 위한 기초 체크리스트
- 감정평가액 확인: 모든 가격 산정의 기준이 되는 최초 시작가입니다.
- 유찰 시 차감 비율: 통상 10%씩 낮아지는 가격 하락 폭을 계산해야 합니다.
- 입찰 회차 파악: 현재 물건이 몇 회차까지 진행되었는지 확인이 필수입니다.
- 공고문 숙지: 물건마다 차감 방식이 다를 수 있어 세부 공고를 꼭 읽어보아야 합니다.
이 기준만 마스터해도 여러분의 투자 성공률은 몰라보게 높아질 것입니다. 그럼 본격적으로 온비드 공매의 최저입찰가 계산 기준을 상세히 살펴보겠습니다.
최초 가격은 감정평가액 100%에서 출발합니다
공매 물건이 온비드 시장에 처음 등장할 때 설정되는 가격을 '최초 매각예정가격'이라고 합니다. 이 가격은 임의로 정해지는 것이 아니라, 국가에서 공인한 전문 감정평가사가 해당 물건의 상태, 입지, 시세 등을 종합적으로 분석하여 산출한 감정평가액을 그대로 반영합니다. 부동산은 물론이고 자동차나 명품까지 모든 공매 물건은 이 객관적인 가치 평가 과정을 거칩니다.
첫 번째 입찰 회차의 특징
공매의 시작인 1회차 입찰에서는 감정평가액의 100%가 최저입찰가가 됩니다. 즉, 남들보다 빠르게 물건을 선점하고 싶다면 최소한 감정가 이상의 금액을 제시해야 한다는 의미입니다. 1회차 응찰 시에는 다음 요소들을 고려해야 합니다.
- 기준점 역할: 감정평가액은 해당 물건이 가진 본연의 가치를 나타내는 공식적인 기준입니다.
- 경쟁 강도: 인기 지역의 아파트 등은 1회차에도 높은 경쟁률로 낙찰되기도 합니다.
- 입찰 전략: 100% 가격이 시세보다 저렴하다고 판단되면 유찰을 기다리지 않는 결단이 필요합니다.
최저입찰가 구성 예시
| 구분 | 적용 비율 | 의미 |
|---|---|---|
| 1회차 입찰 | 100% | 감정평가액과 동일한 최저가 |
| 입찰 가능 금액 | 100% 이상 | 최저입찰가보다 높은 금액 응찰 |
공매 투자의 첫 단추는 감정평가서를 꼼꼼히 읽는 것에서 시작됩니다. 숫자의 근거를 파악하는 것이 고수의 비법입니다.
유찰될 때마다 10%씩, 감정가의 50%까지 낮아집니다
입찰자가 없어 물건이 팔리지 않는 것을 '유찰'이라고 합니다. 유찰이 발생하면 다음 회차에서는 가격이 낮아지게 되는데, 온비드 압류재산 공매는 보통 최초 감정평가액의 10%씩 가격이 차감됩니다. 법원 경매가 유찰 시 20~30%씩 대폭 낮아지는 것과 비교하면 차이가 명확합니다.
최저입찰가 하락 단계 (압류재산 기준)
공매는 매주 월요일부터 수요일까지 입찰을 진행하며, 유찰 시 다음과 같이 단계적으로 가격이 내려갑니다.
| 회차 | 최저입찰가 기준 | 누적 감액률 |
|---|---|---|
| 1회차 | 최초 감정가 100% | 0% |
| 2회차 | 감정가의 90% | 10% 감액 |
| 3회차 | 감정가의 80% | 20% 감액 |
| 4회차 | 감정가의 70% | 30% 감액 |
| 5회차 | 감정가의 60% | 40% 감액 |
| 6회차 | 감정가의 50% | 50% 감액 |
주의할 점은 가격이 무한정 떨어지지 않는다는 사실입니다. 압류재산 공매는 일반적으로 최초 감정가의 50%까지만 낮아집니다. 이때까지 낙찰되지 않으면 매각 절차를 중단하고 재감정을 하거나 조건을 다시 검토하게 됩니다.
감액 기준은 전 회차 가격이 아닌 '최초 감정가'의 10%만큼 정액 차감된다는 점을 꼭 기억하세요.
경매보다 낮은 감액 폭, 하지만 훨씬 빠른 주기
공매는 회차별 감액 폭이 10%로 작게 느껴질 수 있지만, 압도적으로 빠른 입찰 주기를 가지고 있습니다. 한 달 이상의 기간이 소요되는 경매와 달리, 공매는 보통 1주일 단위로 새로운 회차가 진행되기 때문입니다.
공매 입찰 주기의 특징
- 정기적 스케줄: 매주 월요일부터 수요일까지 입찰이 진행됩니다.
- 빠른 결과 발표: 목요일이면 낙찰 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
- 즉각적인 재공고: 유찰 시 바로 다음 주 월요일에 감액된 금액으로 새 회차가 시작됩니다.
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
|---|---|---|
| 유찰 시 감액 | 20~30% | 10% |
| 진행 주기 | 약 1개월 내외 | 약 1주일 |
"공매는 체감상 경매보다 흐름이 3~4배는 빠릅니다. 감액 폭이 작다고 여유를 부리기보다 선제적으로 움직이는 것이 낙찰의 지름길입니다."
나만의 기준가로 합리적인 기회를 잡아보세요
지금까지 온비드 공매의 최저입찰가 계산 기준을 살펴보았습니다. 이 주기를 잘 활용한다면 매력적인 가격에 물건을 낙찰받는 기쁨을 누릴 수 있습니다. 실전 투자를 위해 다음 사항을 꼭 체크해 보시기 바랍니다.
💡 실전 모니터링 핵심 요약
- 정기적 확인: 매주 월요일 새롭게 업데이트되는 최저가를 확인하세요.
- 보수적 접근: 주변 급매가보다 최소 10~20% 낮은 금액을 최종 기준가로 설정하세요.
- 공고문 탐독: 명도 비용이나 인수 조건이 없는지 꼼꼼히 체크해야 합니다.
회차별 감액 예시 (최초가 1억 원 기준)
| 구분 | 최저입찰가 | 비고 |
|---|---|---|
| 1회차 | 100,000,000원 | 최초 감정가(100%) |
| 2회차 | 90,000,000원 | 10% 감액 적용 |
| 3회차 | 80,000,000원 | 최초가 대비 20% 감액 |
저도 매주 온비드를 살피며 시장 흐름을 익히고 있습니다. 여러분도 관심 지역 물건을 꾸준히 살펴보며 직접 기준을 세워보시는 건 어떨까요? 성공적인 투자의 길로 차근차근 함께 나아가길 응원하겠습니다.
공매 입찰 전 꼭 확인해야 할 FAQ
A. 아니요, 그렇지 않습니다. 압류재산은 보통 최초 감정가의 10%씩 감액되지만, 국유재산이나 공유재산은 관리 기관 규정에 따라 감액률이 다르거나 없을 수도 있습니다. 반드시 공고문을 확인해야 합니다.
A. 해당 입찰은 무조건 무효 처리됩니다. 숫자 기입 시 '0'을 하나 더 붙이거나 빼는 실수를 하지 않도록 입찰 보증금과 금액을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
A. 매각 결정이 취소될 수 있으며, 이미 납부한 입찰 보증금은 돌려받지 못할 수 있습니다. 입찰 전 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.
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